전세사기 구제 방법, 당했을 때 가장 먼저 해야 할 일

전세사기 구제 방법, 당했을 때 가장 먼저 해야 할 일

 

전세사기를 겪은 세입자라면 공통적으로 겪는 감정이 있습니다. “도대체 어디서부터, 누구에게, 무엇을 해야 하는 걸까?”라는 혼란과 불안입니다.

실제 상담 현장에서 느끼는 것은 대부분의 피해자들이 절차를 몰라서 골든타임을 놓치고, 보증금 회수 가능성도 떨어지는 경우가 많다는 점입니다.

이번 글에서는 전세사기 피해를 당했을 때 법률·부동산 전문가가 실제로 안내하는 단계별 대응 방법을, 아주 현실적으로 알려드리겠습니다.

1. 내가 전세사기를 당한 게 맞을까? 혼동하기 쉬운 기준

전세사기라고 해도 유형은 다양합니다. 단순히 보증금을 못 돌려받는 것뿐 아니라, 임대인의 의도적 기망, 등기부 허위정보, 구조적 위험매물도 포함됩니다.

전문가 입장에서, 아래와 같은 정황이 있다면 전세사기 가능성이 매우 높습니다.

• 임대인이 1인 다주택자로, 보증금보다 근저당이 더 많다
• 전입신고 직후 경매 또는 공매 절차가 개시되었다
• 계약서 작성 당시 등기부등본과 실제 소유자가 다르다
• 공인중개사 명의가 타인 명의이며, 설명 책임을 다하지 않았다

이 경우 ‘의심’이 아니라 즉시 대응이 필요합니다. 전세사기 피해는 빠를수록 구제 가능성이 높아지기 때문입니다.

2. 전세사기 발생 시, 가장 먼저 해야 할 3가지 핵심 조치

① 임차권 등기명령 신청 → 법적으로 ‘내 권리’부터 보호

가장 먼저 해야 할 일은 임차권 등기명령입니다. 집주인이 잠적했거나 반환 의지가 없을 때, 임대차 계약서와 확정일자를 근거로 등기부등본에 ‘임차권’을 등기할 수 있습니다.

이는 단순한 표시가 아니라, 경매 시 우선순위를 지키는 가장 강력한 보호막 입니다.

• 신청 방법: 관할 지방법원 민원실 방문 or 온라인 전자소송
• 소요 기간: 평균 7~10일 이내 등기 완료
• 필요 서류: 임대차계약서, 전입신고확인서, 확정일자 확인서

이 조치 없이 시간이 지체되면, 후순위로 밀려 보증금 회수 가능성이 사라집니다.

 

② 전세사기피해자 인정 신청 → 정부 지원의 출발점

2023년 이후부터 시행된 전세사기 특별법에 따라, 피해자로 인정되면 주거지 지원·이주비 대출·소송비 보조 등의 제도를 받을 수 있습니다.

• 신청처: 관할 구청 주택과 또는 ‘전세사기피해지원센터’ (1670-0827)
• 심사 기준: 선의의 세입자, 일정 보증금 이하, 대항력 요건 충족
• 주요 혜택: 임시 거주지원, 저리 전세대출, 공공임대 연계, 법률상담

‘피해자 인정’은 단순한 서류 절차가 아닙니다. 보증금 회수를 위한 필수 전제조건입니다.

③ 집주인 채무 상태 확인 + HUG 반환보증 여부 검토

계약 당시 전세보증금 반환보증(HUG, SGI) 보험에 가입되어 있었다면, 집주인의 상환 능력과 무관하게 보증금 회수가 가능할 수 있습니다.

가입 여부는 계약서에 표시되며, 없을 경우에도 보증기관에 계약 주소로 조회 요청이 가능합니다.

단, 보증기관은 아래 사항에 따라 보증금 지급을 거절할 수도 있으므로 꼼꼼한 대응이 필요합니다.

• 전입신고 및 확정일자가 계약 직후 바로 안 된 경우
• 허위 계약(임차인 명의 대여 등)으로 판단되는 경우
• 주택이 ‘보증대상 외 매물’로 등록된 경우

이 경우에는 보증기관 이의신청 + 행정심판 청구 절차까지 병행해야 하며, 이 부분은 전문가 자문이 권장됩니다.

3. 보증금 회수를 위한 민·형사 절차 요약

① 민사소송: 보증금 반환청구

임대인 명의로 민사소송을 제기하여 보증금 반환을 청구합니다. 소액사건(3,000만원 이하)은 변호사 없이도 가능하며, 간이소송으로 진행됩니다.

• 소장 접수 → 판결 → 지급명령 → 경매 신청

임차권 등기명령 후 소송까지 함께 준비하면, 집이 경매에 넘어가더라도 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

② 형사고소: 사기죄 및 배임 혐의

임대인이 의도적으로 다수 세입자를 받고 보증금을 편취한 경우, 형사고소로 수사의뢰가 가능합니다.

• 고소장 접수: 관할 경찰서 형사과
• 입증자료: 계약서, 등기부등본, 문자 및 녹취, 중개사 확인서

형사 판결이 유죄로 나오면, 민사소송에도 유리하게 작용하고 추심 진행이 수월해집니다.

4. 전세사기 대응 시 절대 하지 말아야 할 5가지

• 계약서나 영수증 원본을 분실하거나 사진만 보관하는 것
• 확정일자 없이 전입신고만 하고 방심하는 것
• 법적 절차 전에 감정적 접근 (중개사, 집주인 협박 등)
• 주변 조언만 듣고 공식적인 행정 절차를 생략하는 것
• 소송을 미루거나 방치하는 것 (시간이 지날수록 회수율↓)

5. 실제 상담사례 요약 (2025년 기준)

[사례 1] 경기 김포 – 보증금 6,500만 원, 보증보험 미가입

• 상황: 임대인 사망 이후 상속 포기 → 주택은 무주택 상태, 세입자는 보증금 반환 불가 통보
• 조치:
  • 임차권 등기명령 신청 → 8일 만에 완료 (대항력 유지 확보)
  • 전세사기 피해자 인정 신청 → 지자체 피해심의 통과 후 공공임대 임시거처 6개월 제공
  • 법률구조공단을 통해 민사소송 진행 → 소액사건 단독 접수 + 채권압류 병행
• 결과: 채권 일부 회수 성공 (임대인 계좌 압류 통한 일부 반환), 거주 안정성 확보
• 핵심: 혼자서 판단하지 않고 30일 이내 임차권 등기 + 피해자 인정 절차를 병행한 점이 결정적

[사례 2] 서울 강서 – 보증금 1억 2천, HUG 반환보증 가입

• 상황: 계약 당시 중개사가 적극 권유한 보증보험 가입 → 집주인 8채 이상 보유 → 계약 직후 경매 개시
• 조치:
  • HUG에 즉시 반환청구 접수 → 계약서, 확정일자, 전입신고 확인서 제출
  • 보증기관 실사 및 내부 감사 진행 (고의 계약 여부 확인)
  • 5주 후 보증금 전액 반환 결정 → HUG에서 대위변제 실시
• 결과: 보증금 1억 2천 전액 회수 완료, HUG가 집주인 상대 구상권 청구
• 핵심: 보증보험 가입이 피해 대응 속도와 확실성을 높였고, 중개사 설명의무 위반 부분은 행정처분으로 추가 대응

[사례 3] 인천 서구 – 다가구주택, 보증금 4,000만 원, 중복 세입자 6명

• 상황: 등기부상 한 채인데 방마다 전세계약 진행 → 총 6명 세입자, 근저당 설정액이 보증금 총액 초과
• 조치:
  • 6명 세입자 중 3명만 확정일자 보유 → 순위 경합 발생
  • 공동 대응 추진 → 구청 통해 피해자 공동 인정 신청
  • 변호사 선임 공동 부담 → 단체 민사소송 진행 + 사기죄 형사고소
• 결과: 민사판결 후 1년 내 보증금 50% 회수, 나머지는 경매 진행 결과 대기 중 / 형사 재판은 진행 중
• 핵심: 대항력 없는 세입자일지라도 조기 대응 및 집단 소송 전략으로 회수율을 끌어올릴 수 있었던 사례

마무리하며

전세사기는 남의 일이 아닙니다. 특히 사회초년생, 신혼부부, 외국인 근로자 등은 정보 격차로 인해 더욱 쉽게 피해자가 될 수 있습니다.

하지만, 피해를 당했다 하더라도 정확한 순서로 움직이면 구제 가능성은 충분히 있습니다. 혼자 고민하지 마세요. ‘내 권리를 지키는 가장 빠른 길은, 바로 지금 전문가 도움을 받는 것’입니다.

여러분의 보증금과 삶을 지킬 수 있도록, 이 글이 작게나마 도움이 되기를 진심으로 바랍니다.

 

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